Expert en évaluation et LCB-FT : non assujetti, mais pas aveugle !

L’expert en évaluation immobilière ne figure pas dans la liste des professions assujetties à la lutte contre le blanchiment. C’est exact. Mais en conclure qu’il peut ignorer le sujet serait une erreur.
Un angle mort réglementaire, pas un angle mort du risque

L’article L. 561-2 du Code monétaire et financier vise les agents immobiliers, les notaires, les avocats, les experts-comptables ou encore les banques. L’expert qui se borne à déterminer une valeur vénale ou locative n’y est pas cité. Il n’a donc ni obligation de vigilance sur son client, ni obligation de déclaration de soupçon à Tracfin.
Pourtant, il intervient au cœur des opérations immobilières, souvent en amont des professionnels assujettis. Et la valeur qu’il signe est précisément la variable que les montages frauduleux cherchent à manipuler.

Cinq raisons de garder l’œil ouvert
1. La valeur est l’outil du blanchisseur. Sous-évaluer un bien permet de verser une soulte occulte en espèces. Le surévaluer permet de justifier un prêt excessif ou de sortir des fonds d’une société. Le rapport d’expertise devient alors la pièce qui donne une apparence de légitimité à l’opération.
2. Le risque pénal est bien réel. Le délit de blanchiment (article 324-1 du Code pénal) sanctionne quiconque apporte son concours à une opération de placement ou de dissimulation. Un expert qui rendrait sciemment une valeur de complaisance pourrait être poursuivi, assujetti ou non.
3. Les donneurs d’ordre sont, eux, assujettis. Banques, sociétés de gestion de SCPI ou d’OPCI, notaires : tous doivent justifier de leur vigilance. Ils attendent de plus en plus de l’expert une identification claire du mandant et des clauses de conformité dans les lettres de mission.
4. La réputation se perd en un dossier. Voir son nom et son rapport cités dans une procédure pour blanchiment ruine des années de crédibilité, même sans condamnation.
5. Le gel des avoirs s’impose à tous. Les mesures de gel et les sanctions financières internationales ne visent pas que les professions assujetties. Travailler pour une personne désignée expose à des poursuites.

Les signaux qui doivent interpeller
Aucun de ces indices ne prouve une fraude à lui seul. C’est leur accumulation, ou leur incohérence avec le dossier, qui doit alerter.
Sur le mandant
• Un client qui refuse de décliner son identité ou agit via un intermédiaire sans mandat clair.
• Une société récente, sans activité apparente, ou domiciliée à l’étranger dans un pays à risque.
• Un bénéficiaire réel difficile à identifier derrière plusieurs structures.
Sur la commande
• Une valeur cible suggérée d’emblée, avec insistance pour l’atteindre.
• Une urgence inhabituelle et injustifiée.
• Un refus de visite ou des documents incomplets, contradictoires ou retouchés.
• Une proposition d’honoraires anormalement élevés, ou payés en espèces ou par un tiers.
Sur le bien et l’opération
• Des reventes rapprochées avec de fortes variations de prix.
• Un écart important entre le prix annoncé et le marché, sans explication technique.
• Des travaux importants financés sans origine claire des fonds.
• Une opération entre parties liées : famille, associés, sociétés du même groupe.
Quelques réflexes simples
• Identifier systématiquement le mandant et conserver une copie de sa pièce d’identité ou de son extrait Kbis.
• Formaliser chaque mission par une lettre de mission précisant l’objet, l’usage du rapport et le destinataire.
• Refuser toute valeur imposée et motiver ses écarts au marché par des éléments vérifiables.
• Documenter ses doutes dans le dossier, daté et conservé.
• En cas de soupçon sérieux, décliner ou interrompre la mission et en informer, si le cadre le permet, le donneur d’ordre assujetti.
• Se former : une demi-journée sur la LCB-FT suffit à acquérir les bons réflexes.
Conclusion
Non assujetti ne veut pas dire non exposé. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, muette sur le sujet, insiste sur l’indépendance et l’objectivité. Ces mêmes principes imposent à l’expert de ne jamais devenir, même sans le savoir, le maillon qui légitime une opération douteuse. Sa meilleure protection reste une valeur rigoureusement justifiée et un dossier bien tenu.
Sources
• Tracfin, Le dispositif LCB-FT appliqué aux professionnels de l’immobilier (2026)
• Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 5e édition (2017)
• IFEI, Le Cercle n° 74 : présentation de la 6e édition de la Charte (décembre 2025)